三秦都市報(bào)-三秦網(wǎng)訊（王小麗 記者 文晨）抵押房屋被銀行以物抵債后，新產(chǎn)權(quán)人要求租期未到的租客騰房，這場(chǎng)糾紛該如何解決？近日，漢中市寧強(qiáng)縣人民法院審理這樣一起房屋租賃合同糾紛案。

2014年5月，張某以名下門(mén)面房作抵押，向某銀行借款50萬(wàn)元。因逾期未歸還欠款，銀行于2020年8月訴至法院，法院判決張某償還本息共計(jì)60余萬(wàn)元，銀行對(duì)該門(mén)面房享有優(yōu)先受償權(quán)。判決生效后，張某無(wú)力履行給付義務(wù)，銀行申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。在門(mén)面房拍賣(mài)流拍后，法院裁定該房屋作價(jià)60余萬(wàn)元交付銀行抵償執(zhí)行款，銀行于2023年11月辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

不過(guò)，2020年3月16日，張某已與王某簽訂《房屋租賃合同》，約定將該門(mén)面房出租給王某經(jīng)營(yíng)，租期為六年。2024年，銀行發(fā)現(xiàn)房屋仍由王某占用，遂要求其騰退，但王某以租賃期限未屆滿(mǎn)為由拒絕，雙方協(xié)商無(wú)果。2025年10月，銀行將王某訴至法院，請(qǐng)求判令其騰房并支付租賃費(fèi)。

法院審理認(rèn)為，張某與王某簽訂的租賃合同于2020年3月成立并生效，王某已實(shí)際占有使用該房屋。銀行在王某租賃期間取得房屋所有權(quán)并辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，符合《中華人民共和國(guó)民法典》中“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的適用條件。承租人王某有權(quán)請(qǐng)求某銀行繼續(xù)履行原租賃合同，判決王某租賃期限屆滿(mǎn)后向某銀行騰退房屋，并支付占用期間的租賃費(fèi)。

法官介紹，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”是民法重要制度。民法典第七百二十五條規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。具體意思是在租賃合同的有效期內(nèi)，出租人將租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，比如進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)，承租人的權(quán)利不會(huì)因租賃物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而消滅或者受到妨礙。這項(xiàng)制度的本意在于保障租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定性和公平性，體現(xiàn)了契約精神。同時(shí)，適用這項(xiàng)制度需要滿(mǎn)足多個(gè)條件，包括租賃合同成立在先且合法有效，承租人已實(shí)際占有租賃物，所有權(quán)變動(dòng)發(fā)生在租賃期間內(nèi)等。