三秦都市報(bào)-三秦網(wǎng)訊（沈康燕 記者 文晨）因經(jīng)營(yíng)不善虧損，承租人提前解約遭出租人拒絕，雙方陷入合同僵局。近日，漢中市寧強(qiáng)縣人民法院審理此案后，通過調(diào)解促成雙方達(dá)成協(xié)議，解除房屋租賃合同，承租人支付三個(gè)月租金作為違約金。

2024年9月，賈某與許某簽訂房屋租賃合同，約定賈某租賃許某兩間門面房經(jīng)營(yíng)美容院，租期3年，年租金3萬元，每年提前一個(gè)月支付下一年租金，雙方均不得無故解約。因市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)及經(jīng)營(yíng)不善，美容院持續(xù)虧損，2025年8月底，賈某電話告知許某其無力經(jīng)營(yíng)、下年不再續(xù)租，遭許某拒絕。隨后，賈某遣散員工、變賣設(shè)備，于9月20日騰空房屋，并于9月24日微信通知許某要求提前終止合同，協(xié)商房屋交接事宜，許某仍拒絕驗(yàn)收房屋，堅(jiān)持要求繼續(xù)履行合同。

協(xié)商無果后，2025年10月，許某訴至法院，要求賈某繼續(xù)履行合同并支付一年房租3萬元；賈某反訴，請(qǐng)求確認(rèn)雙方合同于2025年9月24日解除，并補(bǔ)償許某一個(gè)月房租2500元。

法院審理認(rèn)為，該案構(gòu)成合同僵局，即長(zhǎng)期合同中一方因履約能力變化無法繼續(xù)履行需解約，另一方拒絕解除要求繼續(xù)履行。依據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百八十條，違約方在特定合同僵局情形下有權(quán)申請(qǐng)法院終止合同，但不影響違約責(zé)任承擔(dān)，且違約方無單方解除權(quán)，合同終止時(shí)間需法院結(jié)合實(shí)際確定。本案中，賈某雖發(fā)出解約通知，但不符合約定解除條件，不發(fā)生解約效力；許某雖為守約方，但賈某以遣散員工、騰空房屋、拒付租金等行為表明不再履約，且提出反訴請(qǐng)求解除合同。為化解僵局、合理利用資源，法院釋法明理后促成調(diào)解，許某同意解除合同，賈某支付三個(gè)月租金7500元作為違約金。

法官介紹，合同解除需依約定或法律規(guī)定，在無約定及法定解除情形，且合同不能履行、不適于強(qiáng)制履行時(shí)，債權(quán)人不行使解除權(quán)會(huì)導(dǎo)致合同僵局。此時(shí)違約方可行使形成訴權(quán)申請(qǐng)終止合同，但需承擔(dān)違約責(zé)任，合同終止時(shí)間由法院結(jié)合公平原則和誠實(shí)信用原則確定。